החלטה בתיק ע"א 6834/13

           לפניי בקשה למתן סעד זמני בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט ע' זרנקין) שדחה תביעה שהגישו המבקשים נגד המשיבה והורה על פינויים מהדירה שבה הם מתגוררים עד ליום 21.11.2013.

1.             בשנת 2004 התקשרו המשיבה וחברת ברזל הצפון בע"מ (להלן: החברה) - שהמבקש 1 הוא בעל השליטה בה - בהסכם שלפיו התחייבה המשיבה למכור לחברה מגרש בשטח של 1,260 מ"ר בשכונת דניה בחיפה, ובתמורה התחייבה החברה לבנות על המגרש בית דו-משפחתי בן שתי קומות שהעליונה תיוחד למשיבה כתמורה לזכויותיה במגרש ואילו התחתונה תיוחד לחברה (להלן: הסכם הקומבינציה). בסמוך לחתימה על הסכם הקומבינציה, חתמו הצדדים על מסמך נוסף שבו הסכימו כי אם הדירה שתיוחד למשיבה תימכר בסכום הנמוך מ-490,000 דולר, החברה תשלם לה את ההפרש (כלומר, המשיבה תקבל לפחות 490,000 דולר); ואם היא תימכר בסכום גבוה מ-490,000 דולר, המשיבה תעביר לחברה 75% מההפרש. בשנת 2006 נחתם בין הצדדים מסמך שלישי שבו הסכימו להחליף ביניהם את הדירות באופן שהדירה העליונה תיוחד לחברה, והתחתונה - למשיבה. ביום 8.2.2006 מכרה החברה את הדירה העליונה לצד שלישי בתמורה לסך של 497,854 דולר ששולמו לחברה והצד השלישי קיבל חזקה בדירה זו. בניית הדירה התחתונה הושלמה בשנת 2007, ואין חולק כי היא נבנתה במפרט עשיר ביחס לדירה העליונה. עוד בטרם הושלמה בניית הדירה התחתונה, פנו המבקשים וביקשו לרכוש מהמשיבה את זכויותיה בדירה זו לעצמם. המשיבה הודיעה כי לא תסכים למכירת הדירה כל עוד החברה לא תמציא לה טופס 4. במועד כלשהו בחודש אוגוסט 2007, נכנסו המבקשים לגור בדירה והם מתגוררים בה מאז. ביום 25.9.2007 הגישה המשיבה לבית משפט השלום תביעה לסילוק ידם של המבקשים; וכן הגישה לבית המשפט המחוזי תביעה להצהיר על בטלות הסכם הקומבינציה מחמת הפרתו על ידי המבקשים. ביום 26.11.2007 הגיעו הצדדים להסכם פשרה (להלן: הסכם הפשרה) שלפיו המבקשים ימשיכו להתגורר בדירה התחתונה עד ליום 31.7.2008 כנגד תשלום דמי שכירות בסכום שהוסכם; וכן נקבע בו כדלקמן:

"2. במהלך תקופת השכירות יהיו בני הזוג אנגלנדר רשאים להציע ליודלמן לרכוש ממנה את הבעלות בדירה התחתונה. הצעה כאמור תוגש במסמך בכתב, אליו תצורף המחאה בנקאית בסך של 490,000 $ שתערך לפקודת עו"ד עפר אטיאס, אשר יהא רשאי לפרוע את ההמחאה ולהחזיק בתמורה בידיו הנאמנות ע"ח עסקת המכר כאמור. במקרה זה יחולו על עסקת המכר הוראות המסמך שנעשה ביום 22/2/04 בין ברזל הצפון לבין יודלמן, בעניין מכירת דירת יודלמן בשינויים המחויבים.

3. אם במהלך תקופת השכירות ועד תום תקופת השכירות ביום 31/7/08 לא יפקידו בני הזוג אנגלנדר את הסך של 490,000 דולר, בידיו של עו"ד אטיאס בתנאים כאמור לעיל, הם יהיו חייבים לפנות באופן מיידי את הדירה התחתונה מכל חפץ ואדם עד השעה 12:00 ביום 1/8/08, ובמקרה זה לא תהא חברת ברזל הצפון זכאית להשבת הכספים ששילמה עבור יודלמן בגין היטל השבחה, וזאת מבלי לפגוע בכל סעד אחר שיודלמן תהיה זכאית לו בנסיבות העניין".

2.             לפי הסכם הפשרה, היה על המבקשים להפקיד בידיו של בא כוח המשיבים שיק בנקאי בסך של 490,000 דולר כתנאי לרכישת הדירה התחתונה, שאם לא כן יהא עליהם לפנותה. אין חולק שעד ליום 31.7.2008 לא הפקידו המבקשים בידי בא כוח המשיבה את הסך של 490,000 דולר, הגם שמכתב התראה על כך נשלח לבא כוחם ביום 30.6.2008 ולא זכה מענה. בין הצדדים נתגלעה מחלוקת מדוע לא הפקידו המבקשים את הסכום האמור: המבקשים טענו כי יומיים לפני המועד הקובע הם ביקשו מבא כוח המשיבה לגרום לכך שהיא תחתום על המסמכים הנדרשים לנטילת הלוואה מובטחת במשכנתה, והדבר לא להסתייע בעטיו של בא כוח המשיבה; ואילו בא כוח המשיבה טען כי בא כוח המבקשים אכן יצר עמו קשר, ביקש דחייה בתשלום, ונענה כי לא תינתן דחייה ועל מרשיו לעמוד במועד שנקבע בהסכם. ביום 19.8.2008 התקיימה פגישה בין הצדדים ובאי כוחם שבה הסכימה המשיבה למכור למבקשים את הדירה - חרף טענתה שהסכם הפשרה הופר - תמורת סך של 490,000 דולר, אך עמדה על כך ששער הדולר לחישוב התמורה יהיה 4.7 ש"ח. המבקשים סירבו לכך, ובתגובה הגישה נגדם המשיבה תביעת פינוי בסדר דין מקוצר. בית משפט השלום דחה את בקשת המבקשים למתן רשות להתגונן, אך החלטה זו נהפכה בערעור, וניתנה רשות להתגונן בכפוף לכך שהמבקשים ישלמו למשיבה סך של 3,800 ש"ח לחודש כדמי שכירות. או אז הגישו המבקשים תביעה לבית המשפט המחוזי לסעד הצהרתי שלפיו הם מחזיקים כדין בדירה בכפוף לתשלום סך של 490,000 דולר לפי השער היציג ביום 1.8.2008, בקיזוז כל סכום ששולם למשיבה על החשבון. בבית משפט השלום הסכימו הצדדים שיינתן פסק דין לפינוי המבקשים שיותנה בתוצאת ההליך בבית המשפט המחוזי.

3.             בית המשפט המחוזי (כב' השופט ע' זרנקין) דחה את התביעה בקובעו כי בהסכם הפשרה ניתנה למבקשים אופציה לרכוש את הדירה התחתונה אם יעמדו בתנאי שנקבע בו: יפקידו בידי בא כוח המשיבה שיק בנקאי בסך של 490,000 דולר עד למועד שנקבע בהסכם הפשרה. המבקשים לא עמדו בתנאי שנקבע באופציה, ולכן זו פגה. במצב דברים זה, הייתה המשיבה רשאית לשאת ולתת עם המבקשים ובכלל זה לדרוש מחיר אחר עבור הדירה ושער דולר שונה, ואין לראות בהתנהלותה זו משום חוסר תום לב.

4.             המבקשים לא השלימו עם פסק הדין וערערו עליו לבית משפט זה. בד בבד עם הערעור הגישו המבקשים בקשה למתן סעד זמני שיאסור על פינויים מהדירה עד להכרעה בערעור - היא הבקשה שלפניי.

5.             המבקשים טוענים שסיכויי הערעור גבוהים, וכי מאזן הנוחות נוטה במובהק לטובתם משום שאם לא יינתן הסעד המבוקש, יהא עליהם לפנות את הדירה שבה הם מתגוררים מזה שש שנים, שבה השקיעו ממיטב מרצם והונם, ומתגוררת עמם בתם בת ה-16 הסמוכה על שולחנם. המבקשים טוענים כי האינטרס של המשיבה בדירה הוא כספי גרידא שכן ממילא עליה למכור את הדירה לצד שלישי כאמור במסמך השני שנחתם בין הצדדים. לבסוף נטען שאין חולק כי הדירה התחתונה שווה הרבה מעבר ל-490,000 דולר, כך שגם אם הערעור יידחה - הדירה תימכר, התמורה תחולק בין הצדדים בהתאם למסמך השני ויתאפשר לפצות את המשיבה על הנזק שייגרם לה. המבקשים טוענים כי מצבם הפיננסי אינו מאפשר להם לשלם מדי חודש סכום העולה על 3,800 ש"ח.

6.             המשיבה מתנגדת לבקשה. לטענתה, סיכויי הערעור נמוכים ומאזן הנוחות מטה את הכף לדחות את הבקשה, ולמצער להתנותה בהפקדת ערובה הולמת לפיצויים בגין נזקים שייגרמו להם וכן בתשלום דמי שכירות חודשיים בסך של 7,500 ש"ח - דמי שכירות ריאליים עבור הדירה דנן לפי הערכת שמאי עדכנית שצורפה לתשובתה. המשיבה טוענת כי מכך שלשיטת המבקשים עצמם אין באפשרותם לשלם מדי חודש סכום העולה על 3,800 ש"ח, יש להסיק שלא יתאפשר להם להשיג מימון לרכישת הדירה. על כן טוענת המשיבה כי מטרתה של הבקשה אינה אלא לדחות את הקץ.

7.             בתשובת המבקשים לתשובת המשיבה הם שבים על הטענות שהעלו בבקשה ומוסיפים כי לשיטתם המשיבה לא הוכיחה שייגרם לא נזק בלתי הפיך אם הבקשה תתקבל.

8.             לאחר שעיינתי בבקשה, באתי למסקנה שדינה להתקבל בחלקה בכפוף לתנאים שיפורטו להלן. כידוע, שני שיקולים המקיימים ביניהם "מקבילית כוחות" מנחים את בית המשפט בבקשה לסעד זמני בערעור: סיכויי הערעור ומאזן הנוחות במובן זה שביצוע פסק הדין טרם הכרעה בערעור יקשה באופן ממשי על החזרת המצב לקדמותו אם הערעור יתקבל (ע"א 5671/11ג אנדרסון מדיקל בע"מ נ' אוניפארם בע"מ, פסקה 8 (1.9.2011)). אשר למאזן הנוחות, הלכה היא שככלל הוצאה לפועל של פסק דין שתוביל למימוש בית מגוריו של המערער מסבה לו נזק בלתי הפיך, שכן לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו אם הערעור יתקבל (ב"ש 839/86 נאות מרינה בת-ים בע"מ נ' הבנק הבינלאומי הראשון, פ"ד מ(4) 126, 129 (1986); ע"א 3223/09 פרונט נ' גלובינסקי, פסקה 18 (26.8.2009)). עם זאת, אין מדובר בכלל בל יעבור וכל מקרה ייבחן לפי נסיבותיו בהינתן השיקולים האמורים (ראו: ע"א 2526/10 זילברמן נ' המנהל המיוחד, פסקאות 33-32 (10.4.2010)).

9.             בענייננו, אשר לסיכויי הערעור - פסק דינו של בית המשפט המחוזי מושתת ברובו על קביעות עובדתיות ולכן, על פני הדברים ומבלי לקבוע מסמרות, אין לומר כי סיכוייו גבוהים. אשר למאזן הנוחות - אכן, פינוי המבקשים מהדירה יקשה על החזרת המצב לקדמותו. ברם, בכך אין די ויש לשקול מנגד את הנזק שעלול להיגרם למשיבה אם הערעור יידחה. המבקשים מעידים על עצמם שמצבם הכלכלי אינו שפיר. מכאן שככל שהערעור יידחה, יהיה למשיבה קושי להיפרע מהם את הנזקים שנגרמו לה ובכלל זה את הפער בין דמי השכירות שהמבקשים משלמים מדי חודש לבין דמי השכירות הריאליים בגין הדירה המוערכים בסך של 7,500-7,000 ש"ח לחודש, כעולה מחוות דעת השמאי שצורפה לתשובה. אומנם, המבקשים טוענים כי ככל שהערעור יידחה, המבקשת תמכור את הדירה כאמור במסמך השני שנחתם בינה לבין החברה והנזקים שיגרמו לה יוכלו להיפרע מהסכום שיתקבל בעד הדירה. דא עקא, שעל פי המסמך השני, הרווח ממכירת הדירה יועבר לחברה ולא למבקשים עצמם. עיון בנסח רישום מיום 2.9.2013 שצורף לתשובת המשיבה מעלה שלחברה יש נושים בסכומים ניכרים שצריכים להיפרע קודם שיחולק דיבידנד לבעלי המניות (על ההערה הרשומה לטובת החברה במגרש רובצים שישה עיקולים מבתי משפט ולשכות הוצאה לפועל, ובנוסף עיקולים בסך של כמיליון ש"ח לטובת מע"מ והמוסד לביטוח לאומי). מכאן שיש חשש שהמבקשת לא תוכל להיפרע את נזקיה מהמבקשים אם הערעור יידחה.

10.          פסק הדין של בית המשפט המחוזי שדחה את תביעת המבקשים שינה אפוא את נקודת האיזון, והמשוכה שהם נדרשים לעבור כעת לשם קבלת סעד זמני - כשלשני הצדדים עלול להיגרם נזק שיקשה על השבת המצב לקדמותו - היא גבוהה יותר מזו שעמדה בפניהם קודם למתן פסק הדין. במצב דברים זה, ובאיזון בין השיקולים המתחרים, החלטתי לקבל את הבקשה באופן שיינתן סעד זמני האוסר על פינוי המבקשים מהדירה עד למתן פסק דין בערעור בכפוף לתנאים המצטברים הבאים: (א) הפקדת ערבות בנקאית בסך של 150,000 ש"ח בקופת בית המשפט עד ליום 25.11.2013; (ב) הפקדת התחייבות עצמית לפיצוי המשיבה בגין כל נזק שייגרם לה כתוצאה ממתן הסעד הזמני אם יידחה הערעור; (ג) החל מהתשלום הבא, יעמוד סכום התשלום החודשי שעל המבקשים לשלם למשיבה על סך של 6,700 ש"ח. לא יעמדו המשיבים בשלושת התנאים הללו, יהא עליהם לפנות את הדירה בתום 45 ימים מיום הפרת הראשון מביניהם. בצד האמור, וככל שלא יעלה בידי המבקשים לעמוד בתנאים אלה, תעמוד בעינה הצהרתה של המשיבה בסעיף 15 לתצהיר התומך בתשובתה שלפיה לא תיעשה כל דיספוזיציה בדירה עד להכרעה בערעור. אין צו להוצאות.

           ניתנה היום, ‏י"ט בחשון התשע"ד (‏23.10.2013).

העותק כפוף לשינויי עריכה וניסוח.   טח

מרכז מידע, טל' 077-2703333 ; אתר אינטרנט,   www.court.gov.il התוכן בעמוד זה אינו מלא, על מנת לצפות בכל התוכן עליך לבחור אחת מהאופציות הבאות: